W ostatnich latach mikrokawalerki zyskały dużą popularność na rynku nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach. Dla inwestorów to kuszące rozwiązanie: niewielki lokal, niski próg wejścia, potencjalnie wysoka stopa zwrotu. Jednak jak każda inwestycja, również ta wiąże się z ryzykiem i szeregiem aspektów, które warto przeanalizować przed podjęciem decyzji.
Czym są owe mikroapartamenty?
Na rynku pierwotnym coraz częściej spotykamy mikroapartamenty – niewielkie mieszkania jednopokojowe z aneksem kuchennym, których powierzchnia mieści się w przedziale od 12 do 27 m². Według wielu specjalistów są one odpowiedzią deweloperów na obecne trudności mieszkaniowe, z jakimi mierzy się spora część Polaków. Mały metraż oznacza niższe koszty utrzymania, a zakup takiego lokalu często okazuje się bardziej korzystny finansowo niż długoterminowy najem. Mikroapartamenty przyciągają głównie osoby żyjące samotnie – odpowiadają na współczesny styl życia, oparty na mobilności, elastyczności i koncentracji na bieżących potrzebach.
Status prawny mikrokawalerek po nowelizacji z 2018 r.
W 2018 roku weszło w życie rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z nowelizacją, mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2.
Nowelizacja przepisów dotyczących rynku nieruchomości mikroapartamentów ma na celu uporządkowanie sytuacji prawnej niewielkich lokali – poniżej 25 m² – które do tej pory były sprzedawane jako mieszkania, mimo że formalnie nimi nie były. Zgodnie z nowymi regulacjami, takie lokale mają status lokali użytkowych, co wiąże się z wyższym, 23% podatkiem VAT (dla porównania – mieszkania objęte są stawką 8%). To znacząco wpływa na cenę mikrokawalerek, choć głównym celem zmian jest zwiększenie przejrzystości i ochrona konsumentów.
Nowe przepisy mają również przeciwdziałać praktyce budowania aparthoteli na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Wprowadzone definicje wyraźnie rozgraniczają mieszkania od aparthoteli, które funkcjonują w systemie krótkoterminowego najmu i powinny powstawać na działkach usługowych.
Czy warto zatem inwestować w mikrokawalerki?
Mimo zmian w przepisach, mikroapartamenty cieszą się rosnącym zainteresowaniem – nie tylko wśród doświadczonych inwestorów, ale również osób dopiero rozpoczynających swoją przygodę z rynkiem nieruchomości. Przejrzystość zasad, zrozumiały model inwestycji i satysfakcjonująca stopa zwrotu sprawiają, że wiele osób decyduje się na zakup takich lokali z myślą o wynajmie. Co ciekawe, już w 2019 roku wynajem mieszkania był znacznie bardziej opłacalny niż lokaty bankowe, a mimo czasowego spadku rentowności spowodowanego pandemią, zainteresowanie mikroapartamentami nie słabnie.
Dodatkowym atutem jest możliwość odzyskania 23% VAT od zakupu lokalu użytkowego. Co istotne, prawo do odliczenia przysługuje również osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, ponieważ najem prywatny uznawany jest za działalność w rozumieniu przepisów o VAT. Coraz więcej inwestorów korzysta z tego rozwiązania, często przy wsparciu doradców podatkowych, co dodatkowo napędza popyt na tego typu nieruchomości.
Wady i zalety mikroapartamentów
Mikrokawalerki, mimo wysokiej popularności, od lat wzbudzają sporo emocji i dzielą opinię publiczną – mają zarówno wielu entuzjastów, jak i przeciwników. Ich ocena w dużej mierze zależy od konkretnego projektu oraz podejścia dewelopera, jednak można wskazać zarówno zalety, jak i wady tego typu nieruchomości.
Do najczęstszych zarzutów wobec mikrokawalerek należy przede wszystkim bardzo ograniczony metraż, który w praktyce oznacza konieczność życia na niewielkiej przestrzeni, często nieprzekraczającej 25 m². Co więcej, ze względu na przepisy, lokale o takiej powierzchni rejestrowane są zazwyczaj jako lokale użytkowe, a nie mieszkalne, co niesie ze sobą określone konsekwencje podatkowe i formalne. Dodatkowo, cena za metr kwadratowy w mikroapartamentach jest relatywnie wysoka, a mieszkańcy często nie mają dostępu do wspólnych przestrzeni, takich jak komórki lokatorskie czy strefy rekreacyjne.
Z drugiej strony mikroapartamenty mogą oferować bardzo atrakcyjną lokalizację – zwykle powstają w centrach miast lub w pobliżu uczelni i centrów biznesowych. Są też często nowocześnie wykończone i przemyślane pod względem funkcjonalności, co sprawia, że dobrze sprawdzają się w przypadku studentów, singli czy osób pracujących w danym mieście tymczasowo. Dla inwestorów są kuszącą opcją ze względu na wysoki potencjał najmu i stosunkowo niskie koszty wejścia na rynek.
Reasumując:
Mikroapartamenty to interesująca, ale też wymagająca forma inwestycji. Kuszą dobrą lokalizacją, nowoczesnym wykończeniem i wysokim potencjałem wynajmu, jednak wiążą się z ryzykiem – głównie ze względu na ich status prawny jako lokale użytkowe, wyższe opodatkowanie VAT oraz ograniczoną grupę najemców. Toteż, przed zakupem warto dokładnie przeanalizować wszystkie aspekty – zarówno finansowe, jak i formalne – by świadomie ocenić opłacalność takiej inwestycji w dłuższej perspektywie.
.
Aplikant Radcowski – Joanna Osowska
NK Legal Partners
