Współcześnie niezwykle popularne jest prowadzenie działalności w odrębnych lokalach znajdujących się w blokach mieszkaniowych. Wielu przedsiębiorców ma w nich swoje biura np. rachunkowe czy prawne, a także gabinety lekarskie. Aby ich działalność była lepiej widoczna i trafiła do większej liczby potencjalnych klientów, umieszczają oni reklamę w widocznym miejscu na budynku, np. na jego dachu lub elewacji. Czy przepisy prawa nakładają jakiekolwiek obowiązki związane z tą kwestią?
Już na wstępie należy wskazać, iż w budynku, w którym wyodrębnione zostały odrębne lokale, z momentem wyodrębnienia pierwszego z nich powstaje wspólnota mieszkaniowa. Na powyższe wskazuje art. 6 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 r. Nr 85 poz. 388 z późn. zm.), który stanowi, iż ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Będąc więc właścicielem lokalu przeznaczonego na cele gospodarcze, wyodrębnionego w danej nieruchomości, należymy do wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast częściami wspólnymi budynku, będącymi własnością całej wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 3 ust. 2 omawianej ustawy są części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, czyli np. klatka schodowa, dach, korytarz czy elewacja budynku.
W przypadku gdy chcemy powiesić baner reklamowy na części wspólnej budynku, np. dachu bloku mieszkalnego czy jego elewacji, powinniśmy zawrzeć odpowiednią umowę z zarządem wspólnoty mieszkaniowejna najem powierzchni nieruchomości wspólnej na cele reklamowe. W umowie należy określić m.in. takie kwestie, jak:
- czas jej obowiązywania,
- wysokość ewentualnego wynagrodzenia (czynszu) dla wspólnoty za udostępnianie powierzchni reklamowej,
- roboty budowlane, które zostaną przeprowadzone w celu zawieszenia szyldu reklamowego (kwestie bardziej szczegółowe mogą zostać uregulowane w odrębnym protokole robót),
- odpowiedzialność stron za ewentualne szkody, które mogłyby wyniknąć z zainstalowania i eksploatacji nośnika reklamowego, a także odpowiedzialność za naprawy i jego bieżącą konserwację,
- oświadczenie zarządu o uzyskaniu zgody wspólnoty na zawarcie umowy na warunkach w niej wskazanych (o czym niżej).
Sama umowa jednak nie wystarczy, gdyż zgodnie z dominującym poglądem wyrażonym w orzecznictwie, zarząd wspólnoty nie jest uprawniony do zawierania tego rodzaju umów bez uprzedniej zgody wspólnoty wyrażonej w uchwale. Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 18 października 2012 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 544/2012, stwierdził że: „(…) Baner reklamowy nie wiąże się z typowym korzystaniem z elewacji budynku, umieszczony został w celu czysto komercyjnym, tj. nastawiony jest na osiągnięcie zysku dla potrzeb działalności gospodarczej (…) Działalność reklamowa członka wspólnoty, nawet jeśli wiąże się z posiadanym w niej lokalem użytkowym, nie może być uznana za normalne przeznaczenie nieruchomości wspólnej (elewacji budynku). (…) Konsekwencją wcześniejszych rozważań, że umieszczenie nośników reklamowych nie jest korzystaniem z części wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, jest wniosek, iż do czynności wiążących się z wyrażeniem zgody na umieszczenie nośników reklamowych – jako przekraczających zakres zwykłego zarządu – wymagana jest uchwała wspólnoty w tym przedmiocie.” Powyższy wniosek wynika także z przepisów – zgodnie bowiem z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali,do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Uzyskanie zgody wspólnoty w formie uchwały na zawarcie umowy na zamieszczenie baneru czy szyldu reklamowego nie jest jedynym obowiązkiem przedsiębiorcy. Zgodnie bowiem z przepisami prawo budowlanego, fakt zamieszczenia reklamy na budynku należyzgłosić do starostwa powiatowego. Zgłoszenia dokonuje się do właściwego wydziału odpowiedzialnego za sprawy architektury i budownictwa. Zaniechanie przez przedsiębiorcę obowiązku zgłoszenia może skutkować nałożeniem przez urzędników kary finansowej.
Podsumowując, by w pełni legalnie umieścić szyld reklamowy na części wspólnej nieruchomości, potrzebujemy w pierwszej kolejności uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały, następnie zawieramy odpowiednią umowę z zarządem. Po dokonaniu tych formalności zgłaszamy fakt zamieszczenia reklamy na budynku odpowiednim organom administracyjnym.
W sytuacji gdy dopełnimy tych trzech obowiązków, nie pozostaje nam nic innego, jak tylko oczekiwać na efekt w postaci pozyskania dzięki reklamie nowych Klientów.
Romuald Kędzierski Prawnik, kancelaria NK Legal
]]>
