Ustawa z dnia 1 października 2024 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi nowelizująca tzw. specustawę powodziową wprowadziła nowy rodzaj prawa pierwokupu, który jest zaskakujący w swoich skutkach jako zbyt daleko idąca ingerencja w prawo własności i swobodę rozporządzania lokalami przez właścicieli.
Mowa o kontrowersyjnym art. 27a ww. Ustawy, który przewiduje, że: „gminie wskazanej w przepisach wydanych na podstawie art. 1 ust. 2 i w okresie wskazanym w tych przepisach przysługuje prawo pierwokupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych położonych na obszarze tej gminy. Nabyte przez gminę lokale mieszkalne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy”.
Przepisy omawianej Ustawy weszły w życie bezpośrednio po powodzi po błyskawicznym jej procedowaniu po to, by jak najszybciej można było pomóc poszkodowanym. O ile taki zryw legislacyjny zasługuje na aprobatę to niestety nie wszystkie przyjęte w Ustawie rozwiązania są trafne i w efekcie mogą mieć odwrotny skutek od zamierzonego, tak jak poruszany przez nas temat pierwokupu.
Zamierzeniem Ustawodawcy było bowiem ułatwienie poszerzenia zasobu lokalowego gminom z terenów objętych kataklizmem. Szansa, że gminy skorzystają z tego uprawnienia jest raczej znikoma, ale przy tym znacznie utrudni ono zawarcie umów osobom z terenów objętych powodziami, które jakiś czas temu zdecydowały się na sprzedaż czy zakup nieruchomości.
Autorzy Ustawy w uzasadnieniu do niej w ogóle nie dostrzegli potencjalnych niebezpieczeństw wprowadzenia takiego przepisu. Propozycja określona w dodanym art. 27a ustawy z dnia 16 września 2011 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi przewiduje możliwość skorzystania przez gminy z prawa pierwokupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, położonych na obszarze gmin, które zostały dotknięte skutkami powodzi i przeznaczenia tych lokali lub budynków, po ich ewentualnej odbudowie lub wyremontowaniu, na rzecz osób potrzebujących pomocy mieszkaniowej, w tym osób poszkodowanych w wyniku wystąpienia powodzi – wskazują. Podkreślają, że rozwiązanie będzie tymczasowym instrumentem pozwalającym gminom na szybkie udzielenie pomocy mieszkaniowej osobom poszkodowanym na skutek wystąpienia powodzi. Lokale lub budynki mieszkalne jednorodzinne nabyte przez gminę wejdą w skład mieszkaniowego zasobu gminy i będą – po ich odbudowaniu lub remoncie w miarę potrzeb – oddawane w najem osobom poszkodowanych na zasadach dotyczących wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy – czytamy w uzasadnieniu.
Aktualnie, prawidłowa procedura w wypadku sprzedaży nieruchomości objętej ustawowym prawem pierwokupu, tj. z terenów objętych powodziami, jest zatem bez wyjątku dwuetapowa. Najpierw zawiera się warunkową umowę sprzedaży, a po upływie terminu na skorzystanie z prawa pierwokupu (lub po złożeniu przez gminę oświadczenia, że z takiego prawa nie będzie korzystać), umowę przeniesienia własności nieruchomości. Gminy mogą korzystać z prawa pierwokupu do 30 kwietnia 2025 r. Skorzystanie przy tym przez gminy z uprawnienia pierwokupu niejako „pieczętuje” nam transakcję i ewentualna zmiana zdania co do sprzedaży jest praktycznie niemożliwa.
Brak zachowania tej procedury powoduje nieważność Umów. Jest to znaczne utrudnienie, albowiem tak nagłe wejście w życie przepisu i nie uprzedzenie o zmianie choćby notariuszy spowoduje problem z umowami, które już przygotowano, a nawet które już zawarto, a co za tym idzie – także z uruchomionymi kredytami na zakup nieruchomości.
Jeśli Państwo zawarliście umowę sprzedaży nieruchomości z terenu objętego lub zastanawiacie się Państwo nad takim zakupem proszę mieć na uwadze powyższe regulacje, albowiem brak zachowania formalności jest doniosły w skutkach. W razie powstania wątpliwości co do ważności zawartej przez Państwa umowy lub konieczności weryfikacji, czy w Państwa przypadku prawo pierwokupu ma zastosowanie, polecamy kontakt z Kancelarią.
Adwokat – Anna Klajn
NK Legal Partners
