Od kilku tygodni mówi się o nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w ramach których planowane jest przedłużenie obowiązywania studiów uwarunkowań do 30 czerwca 2026 r. To działanie ma na celu wydłużenie czasu dla gmin na uchwalenie nowych dokumentów planistycznych – planów ogólnych, które zastąpią dotychczasowe studia. W odróżnieniu od nich, plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, co oznacza, że będzie wiążący dla administracji i inwestorów, w tym przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (dalej: WZ).
Decyzje WZ tylko dla wybranych działek
Od 1 lipca 2026 r. decyzje WZ będą mogły być wydawane wyłącznie dla działek położonych na terenach wskazanych w planie ogólnym jako obszary uzupełnienia zabudowy. To fundamentalna zmiana – właściciele działek niezabudowanych, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), i które nie zostaną ujęte w planie ogólnym, stracą możliwość ich legalnej zabudowy. Tym samym nieruchomość może utracić swój potencjał inwestycyjny, a jej wartość rynkowa ulec znacznemu obniżeniu. Brak MPZP oznacza jednocześnie brak gwarancji, że gmina taki plan uchwali – a więc właściciel pozostanie w długotrwałej niepewności.
Co zawiera plan ogólny i dlaczego jest tak ważny?
Plan ogólny będzie zawierać m.in. 13 obowiązkowych stref planistycznych, np. mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną, usługową, produkcyjną, komunikacyjną czy rekreacyjną. Oprócz tego określi gminne standardy urbanistyczne (dot. wysokości zabudowy, intensywności, powierzchni biologicznie czynnej) oraz standardy dostępności infrastruktury społecznej – np. maksymalna odległość od szkoły czy terenów zielonych. Działki, które nie spełniają tych wymogów, mogą nie zostać zakwalifikowane do zabudowy, nawet jeśli dotąd potencjalnie mogły być zabudowane na podstawie WZ.
Ryzyko dla właścicieli gruntów i inwestorów
Jeśli działka nie znajdzie się w planie ogólnym jako obszar uzupełnienia zabudowy, po 30 czerwca 2026 r. nie będzie można wystąpić o WZ, co w praktyce oznacza zablokowanie inwestycji. Dotyczy to zarówno właścicieli prywatnych, jak i inwestorów kupujących tereny pod zabudowę. Szczególnie narażone są działki położone na obrzeżach miast i w mniejszych gminach, gdzie wciąż nie uchwalono MPZP. Eksperci wskazują również na potencjalne ryzyko roszczeń odszkodowawczych oraz spadku wartości gruntów wskutek nieuwzględnienia ich w planie ogólnym.
Co można zrobić w takiej sytuacji?
Właściciele gruntów oraz inwestorzy powinni już teraz podjąć działania prewencyjne. Po pierwsze – warto jak najszybciej wystąpić o decyzję WZ, zanim plan ogólny zostanie uchwalony, albowiem jeśli decyzja WZ zostanie wydana i uprawomocni się przed uchwaleniem planu ogólnego, inwestor zachowa możliwość realizacji inwestycji na dotychczasowych zasadach.
Po drugie – należy złożyć wniosek o ujęcie działki w planie ogólnym, gdy gmina ogłosi konsultacje społeczne. Warto też na bieżąco monitorować BIP gminy i postępy prac nad dokumentem. Dodatkowo zalecane jest zlecenie analizy prawno-planistycznej działki, by ocenić szanse jej ujęcia w nowym planie. Im wcześniej zostaną podjęte działania, tym większe szanse na uniknięcie negatywnych skutków reformy.
Uwaga dla deweloperów – weryfikacja terenu to konieczność!
Kupno działki bez MPZP po wejściu planu ogólnego w życie, bez analizy, czy znajduje się w obszarze dopuszczającym zabudowę, to poważne ryzyko. Deweloperzy powinni dokładnie sprawdzać: stan planistyczny terenu, etapy procedowania planu ogólnego, zgodność ze standardami urbanistycznymi oraz możliwość uzyskania WZ. W praktyce wiele działek, które dziś wydają się atrakcyjne inwestycyjnie, może po 2026 r. zostać trwale wykluczonych z możliwości zabudowy.
Reasumując, przedłużenie ważności studiów do 30 czerwca 2026 r. to nie tylko oddech dla gmin, ale również ostatni moment dla właścicieli i inwestorów, aby zabezpieczyć interesy swoich nieruchomości. Po tej dacie główną rolę odegra plan ogólny – a brak uwzględnienia w nim działki będzie jednoznaczny z brakiem możliwości uzyskania warunków zabudowy. Działania takie jak wcześniejsze wystąpienie o WZ, udział w konsultacjach oraz analiza planistyczna działki to dziś podstawowe środki ochrony praw właścicieli gruntów.
Nie czekaj do ostatniej chwili – przygotuj się z nami na zmiany już dziś!
.
Aplikant Radcowski – Joanna Osowska
NK Legal Partners
