W praktyce obrotu nieruchomościami w Polsce kwestia statusu nabywcy będącego spółką handlową często budzi wątpliwości interpretacyjne, które mogą prowadzić do bardzo poważnych skutków prawnych. Kluczowym aktem regulującym tę materię jest ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (dalej: ustawa). Pominięcie jej przepisów nie jest jedynie uchybieniem formalnym a skutkuje ono bezwzględną nieważnością całej transakcji.
Definicja cudzoziemca i kryterium kontroli (Art. 1 ustawy)
W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, które wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Wydanie zezwolenia przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji wymaga wcześniejszej weryfikacji przez inne resorty. Decyzja pozytywna może zostać wydana tylko wtedy, gdy sprzeciwu nie zgłosi Minister Obrony Narodowej, a w odniesieniu do gruntów rolnych także minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
Kluczowe dla przedsiębiorców jest jednak to, kogo ustawodawca uznaje za cudzoziemca. Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy, status ten posiadają nie tylko osoby fizyczne bez polskiego obywatelstwa czy podmioty z siedzibą za granicą, ale również osoby prawne i spółki handlowe z siedzibą na terytorium RP, które są kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zagraniczne.
W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się taką, w której cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu (również jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień), albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów Kodeksu spółek handlowych. Oznacza to, że polska spółka z o.o., w której obywatele innego kraju posiadają łącznie 2/3 udziałów, jest w świetle ustawy cudzoziemcem i podlega restrykcjom przy zakupie nieruchomości.
Sankcja nieważności i jej nieodwracalność (Art. 5 i 6 ustawy)
Ustawa definiuje nabycie nieruchomości bardzo szeroko tzn. jako uzyskanie prawa własności lub użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Należy mieć na uwadze, że udzielenie zezwolenia stanowi bezwzględny warunek skuteczności takiej czynności. Bez przedstawienia zezwolenia nie można dokonywać czynności prawnych ani wpisów w księdze wieczystej (art. 5 ustawy).
Najistotniejszy z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu jest art. 6 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym nabycie nieruchomości wbrew przepisom ustawy jest bezwzględnie nieważne. Jak trafnie wskazuje doktryna i orzecznictwo (m.in. wyr. NSA z 18.10.2019 r., II OSK 2839/17), bezwzględna nieważność oznacza, że czynność ta nie wywarła żadnych skutków prawnych od momentu jej dokonania i nie może zostać konwalidowana (naprawiona).
W konsekwencji należy jednoznacznie wskazać, że nie jest możliwa zmiana sytuacji poprzez późniejsze uzyskanie zezwolenia. Zgoda musi zostać uzyskana przed nabyciem nieruchomości. Ewentualna decyzja administracyjna wydana „po fakcie” nie wywoła skutku wstecznego i nie usunie wady prawnej pierwotnej czynności.
Ryzyka praktyczne i rekomendowany kierunek działania
Jeżeli spółka kontrolowana przez cudzoziemców nabyła nieruchomość w drodze aktu notarialnego bez wymaganego zezwolenia, prawo własności nie zostało skutecznie przeniesione, co generuje szereg ryzyk, tj.:
– możliwość zakwestionowania tytułu prawnego przez organy administracji (np. przy pozwoleniu na budowę),
– uniemożliwienie uzyskania finansowania bankowego (banki standardowo badają ważność nabycia),
– ryzyko ujawnienia nieprawidłowości przy próbie dalszej sprzedaży nieruchomości.
W takiej sytuacji jedynym bezpiecznym rozwiązaniem jest przeprowadzenie całej procedury od nowa. Rekomendowana ścieżka obejmuje w pierwszej kolejności wystąpienie przez spółkę do MSWiA o wydanie zezwolenia na nabycie tej konkretnej nieruchomości, a następnie (po uzyskaniu decyzji) ponowne zawarcie umowy przenoszącej własność. Dotychczasowy akt notarialny należy uznać za nieskuteczny, a ponowne nabycie nieruchomości jest jedynym sposobem na usunięcie trwałej wady prawnej.
Aspekty czasowe i terminy ważności zezwolenia
W kontekście planowania transakcji nabycia nieruchomości lub jej prawnego „odtworzenia”, kluczowe znaczenie mają ustawowe terminy ograniczające ważność wydawanych decyzji oraz realny czas trwania procedury administracyjnej. Należy wskazać, że zezwolenie wydawane przez MSWiA jest ważne przez okres dwóch lat od dnia jego wydania, co oznacza, że w tym terminie musi nastąpić zawarcie umowy notarialnej pod rygorem wygaśnięcia zgody i konieczności ponownego przejścia całej procedury. W przypadku ubiegania się o promesę, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia, termin jej ważności wynosi rok od dnia wydania, a w okresie tym organ nie może odmówić wydania zezwolenia, chyba że nastąpiła istotna zmiana stanu faktycznego. Sama procedura uzyskiwania zgody trwa w praktyce od dwóch do czterech miesięcy, co wynika z obowiązku ustawowego zasięgania opinii Ministra Obrony Narodowej (a niekiedy również ministra właściwego do spraw rozwoju wsi), którzy co do zasady mają czternaście dni na wyrażenie sprzeciwu, choć obieg dokumentów między resortami oraz weryfikacja wniosku realnie wydłużają ten proces poza standardowe terminy przewidziane w Kodeksie postępowania administracyjnego.
Dodatkowo, zasadne jest również skonsultowanie sytuacji z notariuszem sporządzającym pierwotny akt. Jako osoba zobowiązana do czuwania nad prawidłowością czynności, powinien on dysponować informacjami, które wpłynęły na ocenę transakcji w dacie jej zawierania, oraz może zaproponować techniczne rozwiązanie dotyczące konstrukcji ponownej umowy.
FAQ – Najczęstsze pytania
Czy każda spółka z kapitałem zagranicznym potrzebuje zgody na zakup nieruchomości?
Decydujące jest kryterium kontroli. Jeśli cudzoziemcy posiadają powyżej 50% głosów (łącznie), spółka jest traktowana jak cudzoziemiec. Istnieją jednak ustawowe zwolnienia (np. na zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego), które wymagają każdorazowej analizy.
Co się dzieje, gdy kupiliśmy nieruchomość bez zgody i mamy już wpis w księdze wieczystej?
Wpis w księdze wieczystej nie „naprawia” nieważnej czynności prawnej. Prawo własności formalnie nadal przysługuje zbywcy, a transakcja może zostać podważona w dowolnym momencie przez każdego, kto ma w tym interes prawny.
Czy można zalegalizować transakcję, jeśli MSWiA wyda zgodę po roku od zakupu?
Nie. Zezwolenie wydane po dacie zawarcia umowy sprzedaży nie sprawi, że nieważna umowa stanie się ważna. Należy zawrzeć nową umowę przenoszącą własność po dacie wydania zezwolenia.
Kto może wnieść sprzeciw wobec wydania zezwolenia?
Ustawodawca przewidział prawo sprzeciwu dla Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku gruntów rolnych dla ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Sprzeciw tych organów uniemożliwia wydanie zgody na zakup nieruchomości.
Jakie zdarzenia prawne wymagają zezwolenia?
Ustawa mówi o „każdym zdarzeniu prawnym”, co obejmuje nie tylko sprzedaż, ale również darowiznę, zamianę czy wniesienie nieruchomości aportem do spółki. Przyjmuje się jednak, że nabycie na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnej nie jest dotknięte sankcją nieważności w takim samym stopniu jak umowy.
Barbara Tofel
Radca prawny / Associate
