Czy można zamieszkać i zameldować się w domku na działce?

Przeglądając oferty sprzedaży nieruchomości niejednokrotnie można natknąć się na oferty sprzedaży działek w ramach rodzinnych ogródków działkowych. Wśród ofert możemy znaleźć – poza standardowymi działkami na których usytuowane są altany – działki na których wybudowane są domy z przeznaczeniem do całorocznego zamieszkania. Nierzadko domy te są murowane i urządzone są w sposób, który zdecydowanie przekracza przeciętny standard sezonowej altany. Są to domy, posiadające centralne ogrzewanie, w pełni umeblowane oraz wyposażone w sprzęt RTV i AGD przeznaczony do codziennego używania. W treści tego typu ofert czytamy, iż domy są przeznaczone do całorocznego zamieszkania i że istnieje możliwość zameldowania się na terenie działki. Powstaje jednak pytanie czy tego typu praktyka jest zgodna z prawem? Czy można zamieszkać i zameldować się na działce, która przeznaczona jest w swej istocie do odpoczynku i rekreacji? Ustawa z dnia 13 grudnia 2013r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. z 2014 r. poz. 40) w art. 3 wyraźnie wskazuje podstawowe cele rodzinnego ogrodu działkowego, jakimi są zaspokajanie wypoczynkowych i rekreacyjnych potrzeb społeczeństwa, poprawa warunków socjalnych, ochrona środowiska i przyrody itp. Natomiast w art. 12 ustawy wprost jest uregulowany zakaz zamieszkiwania na terenie ogródków działkowych. Przepis ten stanowi o tym, że „Na terenie działki obowiązuje zakaz zamieszkiwania oraz prowadzenia działalności gospodarczej lub innej działalności zarobkowej.” Ponadto Regulamin Rodzinnego Ogrodu Działkowego uchwalony przez Krajową Radę Polskiego Związku Działkowców w dniu 1 października 2015r. stanowi, iż rodzinne ogrody działkowe służą zaspokajaniu potrzeb działkowca i jego rodziny w zakresie prowadzenia upraw ogrodniczych, wypoczynku i rekreacji (§ 5 ust. 1) oraz, że działka nie może być wykorzystywana do innych celów (§ 6 ust. 1). Z kolei § 7 ust. 1 w/w Regulaminu stanowi o tym, że działka nie może być wykorzystywana do zamieszkiwania oraz że altana działkowa na terenie działki nie jest obiektem mieszkalnym (§ 7 ust. 3). Z powyższych regulacji prawnych jasno wynika, że nie można zamieszkiwać na działce ani w altanie działkowej. Mieszkanie na działce jest sprzeczne ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rodzinnych ogródków działkowych. Korzystanie z działki lub altany działkowej w sposób sprzeczny z przepisami ustawy lub regulaminem jest jedną z przesłanek, na podstawie której stowarzyszenie ogrodowe może wypowiedzieć umowę działkowiczowi. Warto również wskazać, iż zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, na terenie działki nie może znajdować się altana działkowa niespełniająca wymagań ustawowych, zgodnie z którymi altaną działkową jest wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2. W przypadku powzięcia informacji, że na terenie działki wybudowano, nadbudowano lub rozbudowano altanę działkową lub inny obiekt z naruszeniem przepisów prawa, stowarzyszenie ogrodowe zgłasza naruszenie do właściwego organu administracji publicznej. Natomiast naruszenie stwierdzone przez właściwy organ administracji publicznej stanowi również podstawę do rozwiązania umowy z działkowiczem. A zatem działkowicze, którzy wznoszą na terenie działki altany niespełniające wymagań ustawowych np. o powierzchni przekraczającej 35 m2, muszą liczyć się z tym, iż narażają się na rozwiązanie umowy. Kwestia zameldowania na terenie działki nie przedstawia się już tak jednoznacznie, jak kwestia zamieszkania na działce. O ile w przypadku zamieszkania na działce, przepisy wprost regulują, iż zamieszkanie na działce jest zabronione, to nie ma żadnego przepisu, który zabraniałby zameldowania na działce, czy też wprost na to zezwalał. Odpowiedź w kwestii możliwości zameldowania na działce, udzielił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia z dnia 4 czerwca 2008 r., II OSK 608/07, który stwierdził, że „Przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (t.j. Dz.U. 2006 r. Nr 139, poz. 993 ze zm.) przewidujące instytucję zameldowania jako potwierdzenie faktu pobytu służą wyłącznie celom ewidencyjnym (rejestrowym), co powoduje brak możliwości odmowy zameldowania na pobyt stały osób faktycznie przebywających w danym pomieszczeniu jedynie w oparciu o literalną wykładnię art. 9b ust. 2 pkt 1 ustawy o ewidencji ludności i dowodach osobistych.” NSA stanął na stanowisku, że zameldowanie ma służyć jedynie celom ewidencyjnym i nie można odmówić zameldowania na działce osobie, która faktycznie tam przebywa. W uzasadnieniu w/w wyroku NSA stwierdził: „(…) pobyt mający charakter stały jest wystarczającą okolicznością do dokonania zameldowania, stanowiącą przesłankę wywodzoną z przepisów ustawy o ewidencji ludności i dowodach osobistych.” Powyższe stanowisko zawarte w wyroku NSA, wydanym na podstawie wtedy jeszcze obowiązujących przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych uchylonej w dniu 01 marca 2015r., jest w dalszym ciągu aktualne. W świetle aktualnego stanu prawnego i obowiązywania ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności (Dz.U. Nr 217, poz. 1427) stanowisko NSA pozostało niezmienne. Dla przykładu wskazać można wyrok NSA z dnia 27 maja 2014 r., II OSK 3075/12, w którym NSA przyjął, że: „Nieuprawnione jest stanowisko, że zameldowanie może nastąpić tylko w budynku lub lokalu mieszkalnym przeznaczonym na cele mieszkaniowe. Wykorzystywanie altany działkowej do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wbrew przeznaczeniu działki rekreacyjnej określonemu w art. 13 ust. 4 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. Nr 169, poz. 1419 ze zm.), nie wpływa na obowiązek organu meldunkowego rejestracji danej osoby w miejscu faktycznego pobytu.” Podsumowując stwierdzić należy, iż mamy do czynienia z pewnego rodzaju paradoksem i luką w prawie. Ponieważ z jednej strony prawo zabrania zamieszkania na działce w altanie działkowej, z drugiej zaś strony istnieje możliwość zameldowania się na działce, co jest w pewnym sensie poświadczeniem stałego pobytu w określonym miejscu, przy czym pobyt ten i zamieszkanie jest nielegalne, gdyż zabrania tego ustawa z dnia 13 grudnia 2013r.o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. z 2014 r. poz. 40). Katarzyna Staszczyk Prawnik Kancelaria NK Legal ]]>