W dniu 28 stycznia 2010 r. weszła w życie Ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. (Dz. U. 2010 nr 3 poz. 13) o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, wprowadzająca najem okazjonalny.
Co nowego?
Najem okazjonalny jest nową kategorią umowy najmu, w założeniu polepszającą sytuację prawną wynajmującego. Dzięki wprowadzeniu tej regulacji łatwiejsza będzie eksmisja dawnego najemcy – zniesiono przysługujące mu wcześniej uprawnienie do pomieszczenia tymczasowego. Również w stosunku do najmu tradycyjnego uproszczono sposób rozliczenia najmu okazjonalnego z urzędem skarbowym. Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć osoba fizyczna będąca właścicielem lokalu, nie prowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, na czas określony do 10 lat.Co w praktyce różni najem okazjonalny od zwykłego najmu?
- Gwarancja notarialna (w przypadku najmu okazjonalnego) – jest to oświadczenie najemcy wyrażone w formie aktu notarialnego stanowiące załącznik do umowy najmu okazjonalnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego po rozwiązaniu tej umowy.
- Najemca ma obowiązek wskazać (w umowie, w załączniku do niej albo oświadczeniu notarialnym) inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu. Konieczne jest oświadczenie właściciela lokalu „zastępczego” lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie u niego najemcy i jego domowników w razie przymusowej wyprowadzki z wynajmowanego lokalu. Wynajmujący może zażądać, żeby to oświadczenie miało notarialnie poświadczony podpis.
- Dotychczas właściciel nie mógł eksmitować lokatora, który nie chciał się wyprowadzić z wynajmowanego mieszkania, mimo że umowa najmu została rozwiązana. Wyroki eksmisyjne często były nieskuteczne, ponieważ aby dokonać eksmisji, lokator musi otrzymać lokal socjalny. Nowe przepisy rozwiązują ten problem.
- Umowa najmu okazjonalnego musi być zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.
- Umowę z najemcą podpisuje się na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.
Jak zawrzeć umowę?
Umowę najmu okazjonalnego zawiera się w formie pisemnej, na czas oznaczony (maksymalnie do 10 lat). Do umowy obowiązkowo należy załączyć:- Oświadczenie najemcy, w formie aktu notarialnego, o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu
- Wskazanie przez najemcę lokalu, do którego ma być przeprowadzona eksmisja.
- Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytułu prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego należy załączyć oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
