Odszkodowanie od gminy za brak dostarczenia lokalu socjalnego

W myśl art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r. nr 71, poz. 733), w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.   W obecnym stanie prawnym lokatora nie wolno usunąć z dotychczasowego mieszkania, jeśli nie ma go gdzie przekwaterować. Art. 1046 kodeksu postepowania cywilnego nie dopuszcza tzw. eksmisji na bruk. Eksmitowany, w myśl tego przepisu, musi mieć zagwarantowane przynajmniej tymczasowe pomieszczenie. Dopóki gmina nie wskaże takiego pomieszczenia albo właściciel mieszkania lub eksmitowany sam go nie znajdzie, komornik musi się wstrzymać z eksmisją. To na Gminie ciąży obowiązek wskazania lokalu socjalnego dla lokatora wobec którego orzeczono eksmisję. Zatem dopóki gmina nie zaoferuje lokalu socjalnego nie jest możliwe wykonanie wyroku nakazującego eksmisję z danego lokalu. Tzn. właściciel lokalu nie będzie mógł dokonać eksmisji pomimo otrzymania prawomocnego wyroku nakazującego opuszczenie lokalu. Nieruchomości o charakterze socjalnym są wydzielane przez Gminę z jej zasobu mieszkaniowego. Jest on tworzony w celu zaspokajania potrzeb lokalowych, a Jego utrzymanie należy do jednego z podstawowych zadań własnych gminy. Kompetencje w sprawie gospodarowania zasobami komunalnymi należą do rady gminy, która ma obowiązek podejmowania uchwał określających wieloletni program gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy. Powinien być on opracowywany na co najmniej pięć lat i precyzować między innymi zasady polityki czynszowej i warunki obniżania czynszu za wynajem lokali socjalnych. Zatem właściciel mieszkania ma prawo do otrzymywania zapłaty za lokal, który w dalszym ciągu zajmują osoby eksmitowane. W praktyce nader częstym zjawiskiem jest sytuacja, w której gmina nie dostarcza lokalu socjalnego pomimo takiego obowiązku wynikającego z wyroku sądowego. Skutkiem niedochowania przez Gminę tego obowiązku jest obowiązek zapłaty na rzecz właściciela lokalu stosownego odszkodowania.   Z zapisów ustawy wynika, że orzeczona eksmisja nie zwalnia tych osób z obowiązku regulowania czynszu i innych opłat do czasu otrzymania lokalu socjalnego lub wyprowadzenia się do innego mieszkania, pomimo że świadczenie to nazywane jest odszkodowaniem, a nie czynszem (art. 18 ust. 3 ustawy). W związku z tym, że niejednokrotnie lokatorzy, którzy zostali eksmitowani ze względu na brak zapłaty czynszu w dalszym ciągu nie płacą, to właściciel mieszkania, płacąc rachunki za swoich lokatorów z każdym miesiącem ponosi coraz większe straty. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na Gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. W praktyce jednak bardzo często zdarza się, że Gminy nie posiadają odpowiedniej ilości lokali socjalnych, aby zapewnić prawidłową realizację wyroków orzekających eksmisję. Co do zasady osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie właścicielowi nieruchomości, jednakże niezwykle często dochodzi do sytuacji, w których lokatorzy nie ponoszą tych opłat, a właściciel zmuszony jest we własnym zakresie regulować opłaty związane z utrzymaniem mieszkania.   Z uwagi na fakt, iż interes prawny właściciela lokalu został naruszony, ustawodawca wprowadził do polskiego porządku prawnego przepis, który umożliwia właścicielom dochodzenie kwot odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego od gminy. A ponieważ sam wyrok nakazujący najemcy eksmisję z lokalu nie wystarcza aby otrzymać od Gminy stosowne odszkodowanie, wprowadzono do ustawy o ochronie praw lokatorów art. 18 ust. 5, stanowiący, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy, na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. Podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej stanowi więc sam fakt nie wskazania osobie uprawnionej lokalu socjalnego. Naprawienie szkody w tym przypadku, zgodnie z obowiązującymi zasadami kodeksu cywilnego będzie obejmowało zarówno poniesione straty, jak i zysk, który właściciel mógłby osiągnąć, gdyby szkody mu nie wyrządzono. Odszkodowanie to należne jest za okres od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zaoferowania przez Gminę lokalu socjalnego. To tzw. odszkodowanie za zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej. Przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej gminy jest powstanie szkody u właściciela lokalu. Jeśli chodzi o wysokość odszkodowania powinna odpowiadać ona szkodzie jaka właściciel lokalu poniósł w związku z tym że gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego. Co do zasady wysokość szkody określa wysokość czynszu, który poszkodowany mógłby uzyskać, wynajmując lokal, a którego zostaje pozbawiony z powodu niemożności wykonania eksmisji na skutek niedostarczenia lokalu socjalnego. Dla udowodnienia swych roszczeń, właściciele lokali z reguły przedstawiają kalkulacje czynszów możliwych do uzyskania na wolnym rynku.   Mówiąc o odszkodowaniu za niedostarczenie przez Gminę lokalu socjalnego należy podkreślić, że termin przedawnienia w tym wypadku wynosi 10 lat. Termin 3 letni będzie jednak obowiązywał gdy po stronie powodowej występować będzie podmiot który zawodowo trudni się wynajmem lokali mieszkalnych.   Michał Mordak Prawnik Kancelaria NK Legal]]>